95万亿元
中央企业资产总额（国资委 2026-01）
BUSINESS SEGMENT · STATE-OWNED ASSET
国资监管硬约束 + REITs 双账 + 监管对接 + BI 决策大屏 —— 国有不动产的数字化主数据底座
从 32 号令进场交易到 12 号令资产评估、从国务院国资委产权登记系统对接招拍挂合规闭环到商业不动产 REITs 双账申报，ErinOne™️ 把“国资监管硬约束 + REITs 双账 + 主数据统一 + 监管对接 + BI 数据洞察”做成一门独立的国资本职作业层。它可以独立部署，也可以嵌在 Archbus / 明源云 / 亚楚 的体系里 —— 让每一栋国有不动产都有据可查、有价可循、有路可退。
400万亿元+
全国国企资产总额
79单
公募 REITs 累计发行
2,154亿元
公募 REITs 累计市值
17单
产业园 REITs
8单
保租房 REITs
5.95%
REITs 末年预期收益率均值
600亿㎡
中国城镇建筑存量
65亿㎡
中国经营性物业存量
96项
ErinOne™️ 标准 SOP 工序
400+
业务财务报表模板
5万+
全场景设备 SOP 沉淀
FIGURE 0 · Gold Circle 路径图 · WHY → HOW → WHAT
POLICY · 政策语境
01WHY时代选择 · 国资监管硬约束：从 32 号令到 REITs
§ 答案先行 · WHY
三股力量同时发生，国有不动产正进入「合规升级 + 资本化」双拐点：
- ① 存量不动产 600 亿㎡ — 已远超增量，新增市场基本饱和
- ② 国资委 32 号令 + 12 号令 + 〔2024〕8 号，把「应评必评 / 进场必进」改为字段级可阻断的硬约束
- ③ 公募 REITs 2,154 亿（截至 2025 末）+ 证监会〔2025〕21 号，资本化退出通道成型
→ 所以本章先讲为什么要做；下一章讲为什么这么痛。
国资监管不是一个抽象名词，而是一组可枚举、可触发、可阻断的硬规则。ErinOne™️ 把每一条规则都落地为字段级 + 流程级 + 单据级的硬约束，绕过即阻断 —— 而不是“留个文档让员工自觉”。
监管语境 · 32 号令 + 12 号令 + 〔2024〕8 号 + 国资委 2025 修订 6 件 + 证监会〔2025〕21 号
国务院国资委 32 号令确立企业国有资产评估“应评必评”原则；国资委 12 号令规定国有资产交易“进场必进”；国资发产权规〔2024〕8 号发布国有资产评估豁免清单（500 万元以下存货/固定资产、可获取公开市场价的房产等可豁免）；国资委 2025 年集中修订发布6 件规范性文件进一步明确程序；证监会〔2025〕21 号文将商业不动产纳入公募 REITs 试点，扩募间隔期由 12 个月缩短为 6 个月。
节点一 · 进场交易
进场必进：32 号令+12 号令联动
一定金额以上的资产转让、增资、置换必须进入产权交易所公开挂牌，任何节点不进场即阻断。底价不得低于评估值 90%。
→
节点二 · 资产评估
应评必评：触发清单自动判定
按 12 号令 + 〔2024〕8 号豁免清单字段级判定是否需评估、可否豁免、采用何种方法（收益法 / 市场法 / 成本法）。
节点三 · 招拍挂
挂牌→底价→披露：评估值联动
评估值 → 挂牌底价 → 公告披露，同一资产卡片联动，首次披露后 ≥12 个月未征集到合格受让方须重新履行程序。
→
节点四 · REITs 退出
双账：国资账面 + REITs 估值
同一资产卡片 国资账面账与 REITs 估值账自动并行，扩募间隔期 6 个月，扩募预备池可提前 6 个月储备资产。
32号令
企业国有资产评估管理
应评必评原则；首次披露后 ≥12 个月未征集到合格受让方须重新履行程序
12号令
国有资产交易流转
进场必进；一定金额以上须公开挂牌；交易底价不得低于评估值 90%
〔2024〕8 号
资产评估豁免清单
500 万元以下存货/固定资产、可获取公开市场价的房产可豁免评估
〔2025〕21 号
商业不动产 REITs 试点
证监会发布；扩募间隔期已缩短至 6 个月；2026 初已申报 12 单 / 400+ 亿
关键洞察
政策的核心不是“合规”本身，而是“可被数字化捕捉的硬约束”。当“一定金额”不再是经验判断而是字段级规则，当“可豁免”不再是走流程而是清单内勾选，监管就变成了产品功能。下面三张图分别画出招拍挂合规闭环、REITs 历年发行规模、国资监管 3 层架构。
FIGURE 1 · 招拍挂合规闭环
进场交易 7 步合规闭环 + 3 道硬约束防线
来源：12 号令（国有资产交易流转）+ 〔2024〕8 号资产评估豁免清单
FIGURE 2 · 公募 REITs 历年发行规模
中国公募 REITs 2021-2026E 累计发行：79 单 / 2,154.69 亿元
来源：证监会 + 上交所 / 深交所 REITs 信息披露平台（2026-01 累计数据）
FIGURE 3 · 国资监管 3 层架构
国务院国资委 → 省国资委 / 央企集团 → 企业三级监管 + 系统对接
来源：国资委 32 号令 + 12 号令 + 国资发产权规〔2024〕8 号
PAIN POINTS · 业务痛点
02WHY8 大业务痛点 · 国有不动产 8 大场景痛点
§ 答案先行 · WHY
8 大痛的本质是「一本账 vs 三本账」的失衡：
- ① 国资账面账：给国资委 / 上级集团看 — 历史成本、折旧净值
- ② 业务运营账：给总经理 / 招商部看 — NOI、租金、出租率、ROI
- ③ REITs 估值账：给资本市场看 — NOI / Cap Rate、市场法估值、扩募预备池
每次盘点都成了一次灾难。→ 第 03 章起，ErinOne™️ 用「一张主数据卡片」把三账合一。
国有不动产不是单点问题，而是空间 + 资产 + 能耗 + 招商 + 财务 + 客户 + 决策八类场景同时不透明。下面是来自央国企一线调研的痛点清单 —— 每一项都有对应的 ErinOne™️ 解法与数据入口。
P-01 · 空间规划
空间分配不合理、缺乏有效标识
空间布局管理混乱；统筹搬迁规划难度大；公共资源分配不合理；分合铺租赁管理繁琐；资产、设施、缺陷、表计定位不准，运维管理效率低；成本核算不精细。
P-02 · 资产盘点
信息不准确、管理维度不明
实物与账目不符；技术手段落后，清查难度大；专业要求高；缺乏有效追踪；责任不明晰、协同效率低。国资委 32 号令 + 〔2024〕8 号对评估准确性提出硬要求。
P-03 · 设备维护
外协单位多、标准不统一
配电房、空调、充电桩等智能设备运维分散；委外维修和风险管理不闭环；全场景建筑场景设备标准 SOP 超 5 万套（来自 PPT 4.9），但缺乏统一调度。
P-04 · 能耗管理
数据采集困难、能源浪费严重
数据管理复杂；降低成本管理分散；能耗采集 → 分析 → 监控 → 计量结算 → 节能目标设定 → 碳足迹跟踪链路长，断点多。
P-05 · 招商获客
线索分散、转化漏斗不清
多渠道（招商网站/邮箱/短信/微信小程序/媒体投放/定向投放）线索分散；线索库 → 商机库 → 预约看房 → 租房申请漏斗不清晰；渠道商管理需统一录入、信用数据、效果跟踪。
P-06 · 业财对账
租金销账 / 在线开票 / 收支报表繁琐
合同管理需电子签章 + 条款存档；收费项管理需自定义规则；租金销账、在线开票、财务统计、支付明细各环节人工干预多，业财一体化难。
P-07 · 客户响应
报事报修响应慢、客服不闭环
PC web / / 小程序 / APP 多终端割裂；报修 → 智能派单 → 进度追踪工单闭环缺失；全渠道（H5/微博/微信/小程序/APP/电话/官网）统一接入未实现。
P-08 · 数据洞察
报表口径不统一、缺乏自助分析
国资委报表口径与企业财务账口径不同；“三本账”（会计账 / 预算账 / 资管账）未对齐；缺乏自然语言查询与决策大屏；管理层 “看不见、管不到、调不动”。
FIGURE 12 · 三股力量汇流 · 国有不动产的「双拐点」
核心追问
这 8 个痛点不是孤立的 —— 它们的共同根源是主数据不统一。空间是空间、资产是资产、能耗是能耗、招商是招商、财务是财务、监管是监管 —— 没有一张“不动产主数据卡片”把它们缝起来。看 FIGURE 4 的“痛点 × 解法映射”。
FIGURE 4 · 7 大痛点 × ErinOne™️ 解法映射
每一类痛点都对应一个明确的功能模块 + 一个明确的数据入口
来源：央国企客户一线调研 2024-2026 · PPT 4.9
FIGURE 13 · 一本账 vs 三本账 · 8 大痛的本质
FEATURES · 功能模块
03HOW系统架构 · 以招商为导向 · 10 大模块 + 5 大业务体系 + 1 张主数据卡片
§ 答案先行 · HOW
把「三本账对不齐」变成「一张主数据卡片 + 一份报表自动出」：
- ① 一中心：不动产主数据中心（8 类主键统一）
- ② 四基础：招商 / 客户 / 合同 / 资管 主数据
- ③ 七大应用：10 大功能模块（PROP / VAL / REITs 三国资专项）
- ④ 1 张主数据卡片：8 字段类贯穿 8 个生命周期
→ 架构解决「系统怎么搭」，下一章解决「怎么联上外部」。
ErinOne™️ 基于开源 Archibus 全球实践与 IWMS 理念构建10 大功能模块 + 5 大业务体系 + 1 张不动产主数据卡片，覆盖空间 / 资产 / 招商 / 财务 / 设备 / 能耗 / 客服 / 决策 8 个领域。每模块均提供 SaaS 公有云 + on-premise 本地化 双部署，“集中管理、分权运营”。
3.1 · 10 大核心模块 + 详细功能点
源自 Archibus 全球 115 国 16,000 家企业实践沉淀的10 大工作流引擎，每项既可独立使用，也可与其他模块联动。下表标注每个模块的核心能力 + 详细功能点 + 国资场景接驳点。
| 模块 | 核心能力 + 详细功能点 | 国资场景接驳点 |
|---|---|---|
| M-01预订 | 员工通过任何设备预订会议和工作空间；管理员集中视图；活动与优先级保持一致。详细功能点：会议室预订 / 工位预订 / 访客邀约 / 多端同步 / 与门禁闸机联动。 | 国资委直管央企总部 / 写字楼会议空间统一预订与计费。 |
| M-02空间管理 | 空间并逐层移动；充分利用每个空间；重新定义工作场所；领先于占用需求。详细功能点：分合铺管理 / 公共资源分配 / 室内导航 / 搬迁管理 / CAD 图资 / BIM 集成。 | 分合铺租赁 / 公共资源分配 / 室内导航 / 搬迁管理 —— 是 M-08 战略空间规划的基础。 |
| M-03维护 | 预防性维护计划减少运营开销；优化关键需求的工作和劳动力。详细功能点：维护计划 / 工单管理 / 委外管理 / 备品备件 / 成本归集 / 大模型辅助诊断。 | 外协单位统一系统统一数据；全场景设备标准 SOP 超 5 万套。建筑领域知识库大模型微调。 |
| M-04不动产 | 可视化仪表盘和指标评估整个不动产库存的成本和占用率。详细功能点：资产卡片 / 产权登记 / 成本归集 / 占用率 / 续约预警 / 估值模型。 | 国资委 32 号令 / 12 号令：资产卡片 = 监管账 + REITs 估值账双账。PROP 不动产主数据。 |
| M-05合规性 | 合规评估避免监管处罚和诉讼；降低风险；确保安全工作环境。详细功能点：合规清单 / 隐患排查 / 安全检查 / 法规库更新 / 整改追踪 / 第三方检测对接。 | 国资监管硬约束内置为字段级规则；绕过即阻断。消防 / 电梯 / 压力容器等特种设备合规。 |
| M-06租约 | 集中简化租赁管理；掌握截止日期；分析不动产绩效。详细功能点：合同模板 / 电子签章 / 条款存档 / 续约提醒 / 押金管理 / 滞纳金计算 / 租金调整。 | 租约到期自动触发资产评估；触发清单自动判定。租金销账自动对账。 |
| M-07条件评估 | 通过将关键数据输入维护系统的移动调查来评估建筑物和设备状况。详细功能点：移动调查 / 设备盘点 / 应急策略 / 查验服务 / 残值评估 / BIM 数据采集。 | 建筑/设施查验服务 / 设备盘点服务 / 应急策略及流程。年度资产评估报告。 |
| M-08战略空间规划 | 可视化规划工具优化站点空间；使用真实数据使用场景和预测需求。详细功能点：场景模拟 / 占用预测 / 成本预测 / 选址分析 / 园区规划 / 多方案对比。 | 国资委直管央企总部园区空间战略规划。配合 M-02 / M-04。 |
| M-09服务台 | 通过简单表单、智能工作流和状态更改的自动通知简化服务请求。详细功能点：工单模板 / 智能派单 / 进度追踪 / 满意度回访 / SLA 监控 / 多终端接入。 | 报事报修 / 投诉 / 政策资讯全终端统一接入。H5/微博/微信/小程序/APP/电话统一入口。 |
| M-10资产 | 全面了解资产库存的内容、状况和生命周期数据，为资本规划提供信息。详细功能点：资产卡片 / 生命周期 / 折旧计算 / 残值评估 / 资本性支出 / RFID 盘点。 | 资产卡片主键 = 空间 + 设备 + 财务 + 招商联动。是 1 张主数据卡片的物理载体。 |
3.2 · 5 大业务体系
10 大模块按业务条线聚合成 5 大业务体系，“由园区管理理念迈向资产运营实践”。
① 战略规划 · 数据洞察体系
- 空间经营性资产 —— 一张图看清“三本账”（会计账 / 预算账 / 资管账）
- 科学决策 + 统一规划 + 数据中台 + BI 数据洞察 + 决策大屏
- 支持自然语言查询（“上季度出租率最低的 5 个项目”）
- 400+ 业务财务报表 + 成熟 BI 工具
- 决策大屏：国资委监管视图 / 招商视图 / 运营视图 / 物业视图
② 招商 · 营销体系
- 招商 CRM + 政策服务 + 渠道合作 + 竞品分析
- 招商大数据 + 网络营销 + 数字沙盘
- 融合探迹产业大数据资产招商模块
- 全渠道推广引流：招商网站 / 中介代理 / 客服团队
- 全流程商机跟进：线索库 → 商机库 → 预约看房 → 租房申请
- 渠道商信用数据 + 效果跟踪
③ 运营 · 财务体系
- 资产主数据 + 银企直连 + 业财一体化
- 自然语言查询 + 销控图 + 图资管理
- 租金销账自动对账 / 在线开票一键开票
- 实时生成收支报表 / 每笔流水可查
- 合同管理：电子签章 + 条款存档，合规可追溯
- 自定义收费项 / 押金管理 / 滞纳金自动计算
④ 知识库 · 客服体系
- 建筑领域知识库大模型 + 设备设施 SOP 大模型
- 统一电话接入 + 智能外呼
- 在线客服 / 语音机器人 / 智能助手 三位一体
- 客户回访 / 电话营销 / 全场景客服 / 工单流转
- 智能 IVR / 智能电销 / 智能催收 / 智能回访
⑤ 园区 · 社区服务体系
- 传统物业服务 + 充电桩 + 报事报修 + 社区增值服务
- 统一社区认同 / 物业服务大屏 / 安防监控大屏
- 社区商城 / 家政保洁 / 居家养老 / 有偿维修 / 广告场地出租
- 接入专业第三方康养机构 / 一键直达
⑥ 系统集成（横向（贯通）
- 访客系统 / 公共广播 / 电子巡更 / 门禁闸机 / 视频监控
- 消防系统 / 梯控系统 / 停车场诱导 / 智能分析
- 入侵报警 / 能源管控 / 综合安防
- 多终端一体化：PC web / 小程序端 / APP / 移动终端
FIGURE 5 · ErinOne™️ 系统架构
一中心（主数据）+ 四基础（数据 / 流程 / 规则 / AI）+ 七大应用
源自 Archibus 全球 IWMS 实践 + 龙岩数智本土化落地
3.3 · 不动产主数据卡片（一张卡片贯穿全生命周期）
上面 10 大模块、5 大业务体系，背后都共享同一张“不动产主数据卡片”。这张卡片不是字段集合，而是一份数字孪生 —— 它在招商时是招商线索、在运营时是租约台账、在财务时是收入流水、在合规时是评估依据、在 REITs 时是估值基础，在监管时是产权登记表。
| 字段类 | 核心字段 | 下游模块 / 场景 |
|---|---|---|
| 基础信息 | 资产编号 / 资产名称 / 资产类型 / 所在地 / 建筑面积 / 使用面积 / 楼层 / 单元 / 权属单位 / 取得日期 / 使用年限 | M-02 / M-04 / 招商 / 财务 / 监管 |
| 权属与登记 | 产权证号 / 产权登记状态 / 权属人 / 共有情况 / 抵押 / 查封 / 异议 / 历史变更记录 | 国资委产权登记 / 招拍挂 / REITs 申报 |
| 评估与估值 | 评估值 AV / 评估方法（收益法 / 市场法 / 成本法）/ 评估机构 / 评估日期 / 豁免依据（〔2024〕8 号）/ 评估报告编号 | VAL 模块 / 招拍挂底价 / REITs 估值 |
| 财务与收益 | 国资账面原值 / 净值 / REITs 估值 / NOI / Cap Rate / 营业收入 / 经营成本 / NOI margin | 财务报表 / REITs 双账 / 资产保值增值 |
| 招商与租约 | 当前租客 / 租约起始日 / 终止日 / 租金单价 / 押金 / 行业 / 信用记录 / 续约历史 | 招商 CRM / 租金销账 / 在线开票 |
| 设备与设施 | 配电 / 空调 / 电梯 / 消防 / 给排水 / 智能化 / 充电桩 / RFID 标签 | M-03 / M-07 / 能耗模块 |
| 能耗与碳排 | 电表编号 / 水表编号 / 燃气表 / 年度能耗 / 分项能耗 / 碳排因子 / 绿证 | ENERGY 模块 / 国资委能耗考核 |
| 合规与监管 | 32 号令适用 / 12 号令适用 / 〔2024〕8 号豁免 / 披露倒计时 / 进场状态 / 评估报告状态 | 招拍挂 / REITs / 国资委上报 |
FIGURE 6 · 不动产主数据卡片
一张卡片贯穿招商 → 运营 → 财务 → 合规 → REITs 全生命周期
来源：Archibus PROP 模块 + 龙岩数智本土化实践
3.4 · 国资专项模块（在通用模块之上叠加）
在通用模块之外，ErinOne™️ 针对国资场景叠加了3 个专项模块，与 10 大通用模块数据同源、流程互通，不是两套系统。
PROP · 不动产主数据
1 张主数据卡片
资产卡片 = 资产卡片主键 × 评估值 AV × 国资账面账 × REITs 估值账。数据同步：与国资委产权登记系统日对账。
VAL · 资产评估
评估触发 + 豁免勾选
12 号令 + 〔2024〕8 号豁免清单字段级判定。评估方法：收益法 / 市场法 / 成本法可配置。评估机构：可对接 50+ 评估机构在线询价。
REITs · 资产证券化
申报 + 披露 + 扩募
招拍挂底价联动 + REITs 估值账 + 扩募预备池（可提前 6 个月储备资产）。证监会〔2025〕21 号：商业不动产试点扩募间隔已缩至 6 个月。
关键洞察
系统的本质不是“10 个孤岛”，而是一张不动产主数据卡片。这张卡片在招商时是招商线索、在运营时是租约台账、在财务时是收入流水、在合规时是评估依据、在 REITs 时是估值基础。一张卡片贯穿全生命周期。
INTERFACES · 接口与监管对接
04HOW接口与监管对接 · 4 层接口体系：内部业务系统 + 国资监管系统 + 第三方平台 + 智能硬件
§ 答案先行 · HOW
ErinOne™️ 不是信息孤岛，而是中央枢纽 — 4 类接口覆盖 21 类外部系统：
- ① 内部业务系统 7 类（ERP / OA / HR / 财务 / 招采 / CRM / 合同）
- ② 国资监管系统 7 类（国务院国资委全国国资国企在线监管系统 → 发改委 REITs 试点项目库 100% 直连）
- ③ 第三方平台 3 类（工商 / 探迹产业 / 卫星遥感）
- ④ 智能硬件 4 类（电表 / 水表 / 门禁 / 摄像头）
→ 接通「监管」，下一章接通「数据洞察」。
ErinOne™️ 不是“信息孤岛”，而是中央枢纽 —— 它向上对接国务院国资委 / 省国资委产权监管系统、向下对接智能硬件、横向打通ERP / OA / 财务、纵深打通 工商 / 探迹产业 / 卫星遥感。下面分别给出内部业务系统 / 国资监管 / 第三方平台 / 智能硬件四类接口清单。
4.1 · 内部业务系统对接（7 类）
央国企总部通常已建有 ERP / OA / HR / 财务 / 招采 / BIM / CRM，ErinOne™️ 通过硬约束层级的双向接口接入这些系统，不做主数据覆盖，只在国资监管层面叠加。
| 系统类 | 对接内容 | ErinOne™️ 接驳点 |
|---|---|---|
| I-01ERP | 主数据（物料 / 客户 / 供应商）/ 财务凭证 / 资产卡片 / 应付应收 | ErinOne™️ 资产卡片 ↔ ERP 资产卡片（双向同步） |
| I-02OA / 流程 | 审批流程 / 印章 / 通知公告 / 公文 | 招拍挂 / 评估 / REITs 申报流程回写到 OA 审批 |
| I-03HR | 组织架构 / 人员 / 权限 / 岗位 | ErinOne™️ 权限模型与 HR 一致，SSO 单点登录 |
| I-04财务 / 资金 | 总账 / 应收 / 应付 / 银企直连 / 预算 | 租金销账自动对账 → 财务凭证；银企直连到账自动核销 |
| I-05招采 | 采购计划 / 供应商 / 招投标 / 合同 | 外协单位（物业 / 维保 / 清洁）统一在 ErinOne™️ 调度 |
| I-06BIM / GIS | 建筑信息模型 / 地理信息系统 / CAD 图资 | 空间主数据双向同步；BIM 设备编码 ↔ ErinOne™️ 设备 ID |
| I-07招商 CRM | 原有招商系统（明源云 / 招商蛇口等） | ErinOne™️ 是主数据层，CRM 是招商作业层 |
4.2 · 传统国资监管系统对接（这是 ErinOne™️ 的独门）
很多同行系统只对接 ERP / OA，忽略国资监管这一层。ErinOne™️ 内置 7 类国资监管系统对接，让每一份数据“从一线进入监管闭环”。
| 监管系统 | 对接内容 | 合规模块 |
|---|---|---|
| G-01国务院国资委 全国国资国企在线监管系统 |
央企资产月报 / 季度报 / 年报；产权登记变更；资产评估备案 | PROP / VAL 全模块；月报自动生成 |
| G-02省 / 直辖市国资委 国资监管平台 |
地方国企产权登记 / 资产评估备案 / 进场交易备案 | 招拍挂全流程；备案单据自动归档 |
| G-03产权交易所 （含北交所 / 上海联交所等） |
挂牌公告 / 受让方征集 / 成交确认 / 电子鉴证 | 招拍挂 STEP 04-07；电子单据回流 |
| G-04证监会 REITs 信息披露平台 |
REITs 申报材料 / 扩募预案 / 季度披露 | REITs 模块；估值账自动同步 |
| G-05自然资源局 不动产登记系统 |
产权证 / 抵押 / 查封 / 异议登记 | 产权登记字段自动校验 |
| G-06住建部 商品房 / 保障房管理系统 |
保租房 / 公租房备案 / 租金监管 | 保租房 REITs 8 单 / 121 亿对接 |
| G-07发改委 REITs 试点项目库 |
试点项目申报 / 行业分类 / 资产规模 | 申报材料自动汇总 |
FIGURE 7 · 国资监管系统对接拓扑
ErinOne™️ 居中 · 与 7 类国资监管系统对接 · 让数据“从一线进入监管闭环”
来源：32 号令 / 12 号令 / 〔2024〕8 号 / 证监会〔2025〕21 号
4.3 · 第三方平台对接（3 类）
ErinOne™️ 不做产业大数据的“重复造轮子”，而是与第三方平台深度对接，形成数据补强。
T-01 · 产业大数据
探迹 / 启信宝 / 天眼查
企业图谱 / 关系网络 / 行业分类 / 信用评级 / 经营异常 —— 用于招商客户的画像补全。数据更新：T+1 同步。
T-02 · 工商 / 司法
国家企业信用信息公示系统
工商登记 / 司法判决 / 行政处罚 / 股权穿透 —— 用于租客信用评级与合规校验。实时对接。
T-03 · 卫星遥感 / 物联网
城市天际线 / 客流监测
卫星遥感用于城市级物业现状核查；物联网（IoT）平台用于客流 / 停车 / 能耗数据汇聚。周度更新。
4.4 · 智能硬件对接（4 类）
ErinOne™️ 与底层硬件通过IoT 网关联通，实现“现场数据自动回传”。
H-01 · 门禁闸机 / 访客
- 支持海康 / 大华 / 安朗杰 / 立林等主流品牌
- 访客邀约 + 二维码 + 人脸识别
- 门禁记录实时同步至 M-09 服务台
- 异常开门联动视频 AI 识别
H-02 · 视频监控 / AI 分析
- 支持海康 / 大华 / 宇视等主流品牌
- 客流统计 / 异常行为检测 / 入侵报警
- AI 算法：摔倒 / 烟火 / 越界 / 人数
- 告警事件自动派单至服务台
H-03 · 能源表计 / 传感器
- 支持电 / 水 / 气 / 暖多种表计
- Modbus / LoRa / NB-IoT 协议
- 分项计量 + 实时上传 + 数据对账
- 碳排因子自动应用
H-04 · 楼宇自控（BA）
- 支持 Honeywell / 江森 / 西门子等
- 空调 / 照明 / 电梯 / 配电
- 节能策略自动执行 + 异常告警
- 与 M-03 维护联动
FIGURE 8 · 系统接口拓扑
ErinOne™️ 中央枢纽 · 4 类接口 × 21 类系统
来源：央国企客户系统集成实践 · 2024-2026
关键洞察
ErinOne™️ 不是“一套独立系统”，而是国资监管层的中央枢纽。它通过 21 类接口把内部业务系统（ERP / OA / HR / 财务）+ 国资监管系统（7 类）+ 第三方平台（探迹 / 工商 / 卫星）+ 智能硬件（门禁 / 视频 / 表计 / BA）缝起来。硬约束层级的双向同步确保数据从一线进入监管闭环。
BI & INSIGHTS · 数据洞察与决策大屏
05HOWBI 数据洞察 · 从“看不见”到“管得到”：数据中台 + 关键 KPI + 自助分析 + 决策大屏
§ 答案先行 · HOW
管理的核心是「看见 + 决策」。三件套把数据变为行动力：
- ① 16 项关键 KPI 矩阵（财务 4 + 招商 4 + 监管 4 + 物业 4）
- ② NLQ 自然语言查询（例：「本季度中山园区出租率多少？同比？」）
- ③ 4 类决策大屏（国资监管 / 招商 / 运营 / 物业）
→ 看见「做得好不好」，下一章讲「怎么跟我们合作」。
国资监管最大的痛点不是数据不够，而是数据口径不统一。ErinOne™️ 通过数据中台 + 关键 KPI + 自助分析 + 决策大屏，让管理层从“看不见、管不到、调不动”变为“看见、管到、调度”。
5.1 · 数据中台 5 层架构
数据中台不是“一个大数据库”，而是采集 → 存储 → 计算 → 服务 → 应用 5 层架构，每层都有明确职责与技术选型。
| 层级 | 职责 | 技术选型 |
|---|---|---|
| L1采集层 | CDC（变更数据捕获）/ 实时流 / 批量同步 / API 网关 / 物联网网关 | Flink CDC / Debezium / Kafka / Logstash / MQTT |
| L2存储层 | 原始数据 ODS + 数据仓库 DWD + 明细层 DWS + 集市层 ADS | HDFS / OSS / 数据湖（Iceberg / Hudi）+ ClickHouse |
| L3计算层 | 批处理 / 流处理 / OLAP / 机器学习 / 指标计算 | Spark / Flink / Doris / StarRocks / TensorFlow |
| L4服务层 | 指标平台 / 标签平台 / 报表平台 / API 网关 / 数据 API | 指标中台 / OpenAPI / GraphQL |
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FIGURE 9 · 数据中台 5 层架构
采集 → 存储 → 计算 → 服务 → 应用
源自 ErinOne™️ 数据中台工程实践 + 大数据主流技术栈
5.2 · 关键 KPI 矩阵（8 项）
国有不动产管理的核心不是“一堆报表”，而是8 项关键 KPI。ErinOne™️ 把这 8 项内置为系统级指标，开箱即用。
95.6%
出租率
已租面积 / 可租面积 · 标杆：央国企写字楼
¥/㎡·月
租金单价
含租金 / 物业费 / 公摊 · 行业基准对比
¥元
NOI 净营业收入
营业收 - 经营成本 · REITs 估值核心
4.5%
Cap Rate
NOI / 资产估值 · 央国企基准 4-5.5%
¥元
续约率
续约面积 / 到期面积 · 关系深度指标
¥元
招商增量面积
当月新增可租面积 · 战略落地指标
¥元
能耗强度
kWh/㎡·年 · 国资委考核指标
¥元
资产保值增值率
年末估值 / 年初估值 · 国资委核心指标
FIGURE 10 · 决策大屏 4 类视图
国资监管视图 / 招商视图 / 运营视图 / 物业视图 —— 一屏总览
源自 ErinOne™️ BI 决策大屏 + 央国企客户实践
5.3 · 自助分析与自然语言查询（NLQ）
很多 BI 工具的问题不是“不能做”，而是“必须 IT 来做”。ErinOne™️ 把自助分析与自然语言查询（NLQ）作为产品级能力 —— 业务人员用中文提问，系统自动生成 SQL 并返回结果。
NLQ-01 · 招商类问题
- “上季度出租率最低的 5 个项目是哪些？”
- “本月新签约的客户都是哪些行业？”
- “渠道 A vs 渠道 B 的签约转化率对比”
- “未来 30 天哪些租约到期？”
- “招商漏斗哪个环节流失率最高？”
NLQ-02 · 财务类问题
- “本月租金回收率是多少？”
- “哪个项目的 NOI margin 最低？”
- “过去 12 个月的经营性现金流”
- “对比今年 vs 去年同期的营业收入”
- “哪些租客逾期 30 天以上？”
NLQ-03 · 监管类问题
- “本月应进场交易的资产清单”
- “有哪些资产超过 12 个月未重新披露？”
- “REITs 估值账与国资账面账差异 > 10% 的资产”
- “今年已申报 REITs 的项目清单 & 进度”
- “本月有哪些合规异常需要整改？”
NLQ-04 · 设备与能耗
- “A 楼本月能耗同比变化多少？”
- “碳排放最高的 5 个项目”
- “哪些设备超期未保养？”
- “工单 SLA 未达标的服务台”
- “能耗异常告告工告告”
FIGURE 11 · BI 关键 KPI 矩阵
财务类 4 + 招商类 4 + 监管类 4 + 物业类 4 —— 16 项系统级指标
源自国资监管考核 + REITs 估值 + 央国企运营实践
关键洞察
BI 不是“看见”，而是调度。ErinOne™️ 的 16 项关键 KPI 不是报表上的数字，而是可被自动推送、自动关联、自动触发的业务信号 —— 当出租率 < 90%，自动触发渠道激励；当能耗强度 > 行业基准 + 10%，自动生成节能方案；当 REITs 扩募间隔接近 6 个月，自动启动资产储备。数字洞察闭环，从“三本账”到“调度指令”。
BUSINESS MODEL · 合作模式
06WHAT合作模式 · 合作共赢模式：4 种收费方式 + 3 种部署形态 + 多种组合
§ 答案先行 · WHAT
从「单个园区试点」到「全省集团化部署」，4 种收费 + 3 种部署 全周期覆盖：
- ① 收费：License 永久买断 / SaaS 年付订阅 / 按 ㎡ 运营计费 / 监管 KPI 对赌
- ② 部署：公有云 SaaS / 私有云 / 本地化 on-premise 三档
- ③ 嵌入：可独立部署、也可嵌在 Archibus / 明源云 / 亚楚 / 快鲸 体系里
→ 合作模式讲清了，最后一章讲「为啥要跟我们合作」。
ErinOne™️ 提供灵活的部署与收费组合，可独立部署、可可嵌在 Archbus / 明源云 / 亚楚 的体系里。系统以 “集中管理、分权运营” 为理念 —— 招商模块统一云化、运营模块按需本地化、增值模块按场景独立。
FIGURE 14 · 合作模式组合 · 4 收费 × 3 部署
6.1 · 3 种部署形态
DEPLOY · 01
公有云 SaaS
招商系统统一云化部署在智算中心，对外统一提供 SaaS 服务，纯互联网服务。客户无需自建机房，按月/年付费即用。
DEPLOY · 02
本地化 on-premise
运营模块按需本地化部署，保障数据安全性。央国企客户涉及国资监管数据，可选择完全私有化部署。与国资监管系统在同一内网。
DEPLOY · 03
混合部署
招商系统走 SaaS 公有云，运营系统本地化部署；共享办公 / 公寓管理 / 酒店管理模块可独立部署。<灵活组合。
6.2 · 4 种收费方式
① 基础运营服务费 · 按面积
- 以系统管理不动产面积为基数
- 按年 / 按月收取
- 包含：基础模块 + 标准运维
- 参考（PPT 4.9）：¥2-5/㎡/年（视模块数）
- 适合：资产规模较大的央国企客户
② 招商服务费 · 按增量
- 以招商增量面积为基数
- 按月收取
- 包含：招商 CRM + 网络营销 + 渠道商管理
- 适合招商难度大的存量项目
- 融合探迹产业大数据资产招商模块
③ AI 大模型 · 按 Token
- 知识库 + 智能客服 + 智能助手
- 按 Token 消耗量 收费
- 支持建筑领域知识库大模型微调
- 支持设备设施 SOP 大模型微调
- 智能电销 / 智能催收 / 智能回访
④ 增值服务费 · 按场景
- 共享办公增值服务 + 公寓管理 + 酒店管理
- 社区 / 园区服务 按服务面积收取
- 智慧社区增值服务（商城/养老/家政）
- 系统集成咨询 + BIM 数据治理
- 专业培训 + 实施咨询
WHY US · 为啥选择 ErinOne™️
07WHAT为啥选我们 · 40 年建筑理解 + 10 年数字化 + 7 类监管对接 · 6 个差异化优势
§ 答案先行 · WHAT
40 年建筑理解 × 10 年数字化 × 7 类监管对接，凝练为 6 个差异化优势：
- ① 最深国资基因 — 32/12 号令字段级硬约束
- ② 最全监管接驳 — 7 类国资监管系统 100% 直连
- ③ 最稳数据底座 — 一张主数据卡片贯穿 8 生命周期
- ④ 最细业务运营 — 招商 / 合同 / 客服三大主数据 + 96 项 SOP
- ⑤ 最快资本化路径 — REITs 双账 + 扩募预备池
- ⑥ 最有实操经验 — Archibus 115 国 16,000 企业 + 龙岩数智落地
→ 以上 6 点就是 ErinOne™️ 在国有不动产赛道的护城河。
做国有不动产不是做一个新系统，而是用 40 年的建筑理解，把全球 30 年的 IWMS 理念本土化。下面是 ErinOne™️ 与同类方案的 6 个差异化优势。
FIGURE 15 · 6 个差异化优势 · ErinOne™️ vs 同类方案
WHY-01 · 全球实践
基于开源 Archibus · 115 国 16,000 企业
Archibus 是全球 CAFM/IWMS 解决方案引领者。115 个国家 / 16,000 个企业客户 / 1,630 万名使用者 / 价值 6,400 亿美元的物业 / 16 种语言。60%+ 欧美财富 500 强企业在使用。
WHY-02 · 集成能力
21 类系统对接 · 硬约束层级
Archibus 与世界上超过 1,600 个商业软件实现深度集成。ErinOne™️ 在国内与明源云 / 亚楚 / 快鲸 / TRIRIGA 等也建立了硬约束层级的对接。同时内置 7 类国资监管系统对接（独门）。
WHY-03 · 行业沉淀
40 年建筑理解 + 10 年建筑数字化
可覆盖建筑场景全业务。IWMS 理念起源于 1980 年代美国（集成式工作场所管理 / 空间战略规划）；ErinOne™️ 团队 2016 年起本土化落地，已在央国企客户持续运营 8+ 年。
WHY-04 · 国资硬约束
32 号令 + 12 号令 + 〔2024〕8 号字段级落地
不是“留个文档让员工自觉”，而是字段级 + 流程级 + 单据级的硬约束。“一定金额”是字段规则、“可豁免”是清单勾选、“首次披露后 ≥12 个月”是定时器。
WHY-05 · REITs 双账
同一资产卡片 · 国资账面 + REITs 估值账
常态双账机制：同一资产卡片，国资账面账与 REITs 估值账自动并行。扩募间隔期 6 个月，“扩募预备池”可提前 6 个月储备资产。
WHY-06 · 数据驱动决策
16 项关键 KPI + 自然语言查询 + 决策大屏
财务 / 招商 / 监管 / 物业 4 类 16 项系统级指标。成熟 BI 工具与业务完美结合。支持自然语言查询（“上季度出租率最低的 5 个项目”）。4 类决策大屏视图。
↓
资产闲置率 ↓
基于招商大数据 + 网络营销 + 数字沙盘
↓
关键资料丢失率 ↓
基于电子签章 + 条款存档 + 全流程数字化
↓
漏逃费发生率 ↓
基于业财一体化 + 银企直连 + 在线开票
↓
财务数据不符率 ↓
基于资产卡片主键统一 + 业财一体化
一句话总结
ErinOne™️ 不是“另一套 ERP”，而是把国资监管硬约束 + REITs 双账 + 主数据统一 + 21 类接口 + BI 决策大屏做成一门独立的“国资本职作业层”。可以做嵌入层，也可以做主系统。央国企客户里它通常是二级平台 + 主数据层，与一线招商 / 物业系统解耦。
把“三本账”对得齐，让国资监管成为资产盘活的红利。
从 32 号令进场到 REITs 申报、从 7 类监管系统对接到 16 项关键 KPI 决策大屏，ErinOne™️ 让每一栋国有不动产都有据可查、有价可循、有路可退。—— 预约 1 个工作日的方案沟通，由 ErinOne™️ 央国企专项组出马。
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