中国商业地产行业白皮书 2026
从增量扩张到存量运营的结构切换

00十条核心判断

以下十条判断均可回溯至本白皮书附录的原始数据来源。凡涉及机构测算或预测的表述，均已标明机构名称与报告名称。

1. 宏观底盘换挡。2026 年上半年中国 GDP 为 695,704 亿元、同比增长 4.7%，第三产业增加值增长 5.2% 领跑；同期社会消费品零售总额 248,722 亿元、同比增长 1.3%，而服务零售额增长 5.3%、商品零售额仅增长 1.1%。商品弱、服务强的需求结构，是理解商业地产需求端的起点。来源：国家统计局（2026-07-15）
2. 写字楼进入「供应峰值年」。仲量联行数据显示，2025 年全国主要代表性城市办公楼新增供应 441 万平方米、净吸纳量 208 万平方米；2026 年新增供应同比增幅由 44% 回落至 27%，但绝对量仍处高位。供需缺口并未收敛。来源：仲量联行《2026 中国办公楼市场展望》（2026-04-01）
3. 空置率成为分化的第一指标。截至 2026 年二季度，戴德梁行口径下四大一线城市甲级写字楼空置率为北京 15.32%、上海 22.5%、广州 22.9%、深圳 29.1%——北京是唯一低于 20% 的一线城市，城市间差距接近 14 个百分点。来源：戴德梁行 2026 年二季度市场数据
4. 租金仍在底部区间，「以价换量」延续。深圳甲级写字楼 2026 年二季度末租金降至 144.2 元/平方米·月，较 2025 年末累计下降 3.4%；仲量联行预计北京 2026 年全年甲级办公楼平均租金同比下降 9.7%。来源：戴德梁行 2026 上半年深圳报告；仲量联行华北区（2026 年中）
5. 需求侧发生结构性替代。CBRE 数据显示，2026 年二季度科技互联网企业贡献 25% 的新租交易面积，其中人工智能及关联企业新租面积环比增长 71%、同比增长 35%；仲量联行将科技、消费、中企出海概括为办公需求的「新动能三角」。产业适配度已与地段同等重要。来源：世邦魏理仕 2026 年二季度数据；仲量联行《2026 中国办公楼市场展望》
6. 零售物业的胜负手从「地段」转向「体验」。第一太平戴维斯测算，截至 2025 年末六座核心城市零售物业平均租金同比下调 2.2%、空置率微升 0.1 个百分点；CBRE 预计 2026 年主要八城净吸纳量同比增长 11%，京沪租金跌幅收窄至 1% 以内。总量走稳、内部剧烈分化。来源：第一太平戴维斯《2026 中国房地产市场展望》；世邦魏理仕《2026 年中国房地产市场展望》
7. 高标仓自历史高点回落，周期尚未破位。2025 年全国高标仓净吸纳量突破 1,000 万平方米、创历史新高；CBRE 预计 2026 年回落 20% 至 800 万平方米，并判断「十五五」期间供需关系将显著改善、有望于 2028 年前后迎来周期拐点。来源：世邦魏理仕《2026 年中国房地产市场展望》
8. 资本端的转折点是「商业不动产 REITs 元年」。2025 年末试点政策落地，截至 2026 年 6 月 30 日沪深交易所已受理 22 只商业不动产 REITs、预计募集总规模 758 亿元；同期中国内地公募 REITs 已上市 82 只、发行规模 2,243 亿元。退出通道被打通，资产定价开始有锚。来源：戴德梁行《2025-2026 亚洲 REITs 研究报告》（2026-07-24）
9. 买家结构由「外资财务型」转向「内资产业型」。两套独立口径相互印证：CBRE 统计 2026 年上半年京沪大宗成交内资买家占比（按笔数）分别达 100% 与 92%；戴德梁行统计上海投资型与自用型买家占比由 2025 年全年的 74%:26% 拉平至各约 50%。定价逻辑从「资本利得」转向「现金流」。来源：世邦魏理仕（财新网引述）；戴德梁行 2026 上半年上海数据
10. 运营能力成为资产端的确定性来源。BOMA 360 认证以六大领域、40 个管理维度、70 余份管理文件构成运营基线；其中国项目公开案例显示，广州国际金融中心在逆势市场中的租金跌幅为 2.5%，而同期广州市整体水平为 31.9%。在存量阶段，管理体系本身就是资产质量的组成部分。来源：BOMA 国际 / BOMA 中国

01宏观坐标：4.7% 的增速与「服务强、商品弱」的需求结构

商业地产是宏观需求的空间映射。2026 年是「十五五」规划开局之年，经济总量保持中高速增长，但内部结构的变化比总量更值得关注——它直接决定了写字楼、零售与仓储三类物业的需求走向。

① 上半年主要指标：总量稳、结构变

数据来源国家统计局 2026 年上半年国民经济运行情况（2026-07-15 发布）；国家发展改革委《2026 上半年，中国经济交出「稳」答卷》（2026-07-27）。

② 消费侧的两个确定性方向

数据来源国家统计局；国务院《扩大消费「十五五」规划》（2026-07-13 批复发布）；中国发展改革报社《从 50 万亿到 60 万亿：一场消费逻辑的重塑》（2026-07）。

02写字楼：供应峰值年的 K 型分化

三家机构对 2026 年的判断高度一致——供应仍处高峰，租金仍在底部，需求温和修复。分歧只在于底部的具体位置，以及哪些城市先走出来。

① 三家机构对 2025 年的核算与对 2026 年的预判

数据来源仲量联行《2026 中国办公楼市场展望》（2026-04-01）；世邦魏理仕《2026 年中国房地产市场展望》（2026-03-04）；戴德梁行《2026 大中华区房地产市场展望》（2025-12-31）。各家统计口径不同，数据不具直接可比性。

② 存量与供应节奏：峰值确已临近

③ 四城基本面横向对照

数据来源戴德梁行 2026 年二季度及 2026 上半年深圳市场报告；仲量联行《2026 中国办公楼市场展望》与《大中华区 2026 年第一季度物业摘要》。同一指标若分属不同机构口径，已在单元格内单独标注。

03需求侧的结构性替代：谁在租写字楼

在供应压力不变的背景下，需求结构的迁移是决定「哪些楼能先稳住」的关键变量。三家机构对新增需求来源的观察高度趋同：科技（尤其 AI）、消费新势力与中企出海正在替代传统互联网与外资企业，成为办公需求的增量引擎。

数据来源仲量联行《2026 中国办公楼市场展望》（2026-04-01）；世邦魏理仕 2026 年二季度市场数据。

① 需求质量的变化：从「扩规模」到「降本升级」

数据来源北京、深圳、广州数据分别引自仲量联行《大中华区 2026 年第一季度物业摘要》与仲量联行 2026 上半年市场回顾、戴德梁行 2026 上半年深圳写字楼市场报告。

04零售物业：从「地段优势」到「体验与情感连接」

零售物业是 2026 年唯一出现成交量价结构性亮点的板块。总量数据平稳，但内部分化剧烈：核心商圈凭借韧性收窄跌幅，非核心项目持续承压。

数据来源第一太平戴维斯《2026 中国房地产市场展望》（2026-02-02）；世邦魏理仕《2026 年中国房地产市场展望》（2026-03-04）。

① 供给端：开业高峰与项目调改叠加

世邦魏理仕判断，2026—2027 年零售物业供应将迎来「开业高峰」与「项目调改」的叠加期，优质零售物业新增供应继续保持充裕；而在需求端，品牌将继续在「拓店」与「整合」之间寻求平衡。这意味着零售物业的竞争压力并非来自需求萎缩，而是来自存量优化与新增供给同时放量。

第一太平戴维斯在展望中给出的判断更为直接：传统商圈需要超越「地段优势」，通过深度体验和情感共鸣吸引消费者；运动户外、电子产品、生活方式等新兴品类租赁需求上升，品牌更注重单店体验与在地化运营。其研究员进一步指出：「成功的零售空间应成为社区纽带，而不仅是交易场所。」

② 政策侧：消费被确立为「十五五」的核心抓手

数据来源国务院《扩大消费「十五五」规划》；国务院《城市更新「十五五」规划》（国发〔2026〕12 号，2026-05-28 发布）；商务部《城市商业提质行动方案》专题新闻发布会（黄州区人民政府门户网站转载）。

05仓储物流：从历史高点回落，周期拐点或在 2028 年前后

仓储物流是 2025 年唯一创下历史新高的板块，也是 2026 年回落幅度最明确的板块。理解这一轮「先冲高、后回落」的成因，比关注单年数字更重要。

① 回落的原因是结构性的，而非需求消失

数据来源世邦魏理仕《2026 年中国房地产市场展望》（2026-03-04）及该报告英文版 2026 China Real Estate Market Outlook。

② 中长期：周期拐点已可前瞻

世邦魏理仕在报告中给出明确的中长期判断：预计「十五五」期间中国高标仓市场的供需关系将显著改善，并有望于 2028 年前后迎来周期拐点。值得注意的是，2026 年新增仓储库存预计在南中国以外的所有区域都将下降——供给端的主动收缩，是这一判断成立的重要前提。

06资本：商业不动产 REITs 元年与买家结构的翻转

2026 年被戴德梁行称为中国商业不动产 REITs 的「发展元年」。同一时间，大宗交易的买家结构发生了十年来最明显的一次翻转——从外资财务型买家转向内资产业型买家。

① REITs：规模、结构与二级市场表现

数据来源戴德梁行《2025-2026 亚洲 REITs 研究报告》（2026-07-24 发布，新华财经报道）。

② 制度配套：三条融资侧的政策调整

数据来源世邦魏理仕《2026 年中国房地产市场展望》（政策条款）；高力国际《2026 年上半年全国商业房地产市场大宗交易投资回顾》（LPR 数据）；广州市《工商业用地使用权续期管理试点方案》（高力国际报告转引）。

③ 大宗交易：量价齐升，但买家换了

数据来源世邦魏理仕《2026 年中国房地产市场展望》（2026-03-04）及财新网《核心资产降价促成交 京沪大宗物业买方转向内资》（2026-07-18）；高力国际《2026 年上半年全国商业房地产市场大宗交易投资回顾》（2026-07-20）；第一太平戴维斯 2026 上半年北京市场统计（《中国经营报》/东方财富网报道）；戴德梁行《2026 大中华区房地产市场展望》与 2026 上半年上海市场数据。各机构对「大宗交易」的统计口径、覆盖城市与披露节奏不同，同一城市的成交额在不同机构口径下存在差异，故本表分行列出、不做合并。

07运营侧视角：从「物业管理」到「资产治理」的 BOMA 体系

前六章梳理的是价格与资本，本章回答一个更基础的问题：在租金下行的市场里，凭什么有些楼宇跌得比市场少？国际商业地产给出的答案是一套可审核、可复制的运营管理标准体系，其代表是 BOMA。

BOMA 国际（Building Owners and Managers Association International，国际建筑业主与管理者协会）成立于 1907 年，总部位于华盛顿，是全球公认的商业地产行业代表机构，影响力遍及 17 个国家；其年度楼宇大奖 TOBY（The Outstanding Building of the Year）设立于 1970 年，建筑绩效管理认证 BOMA 360 推出于 2009 年。BOMA 中国引入并本地化了这套体系，形成以 COE 为基础、以 360 为目标的进阶结构。

BOMA 360 的六大领域与 40 个管理维度

BOMA 360 与一般的单项认证不同，它采取整体性评估：覆盖建筑运营与管理、生命安全与安保、培训与教育、能源管理、环境与可持续性、租户关系与社区参与六大领域，下设 40 个管理维度、70 余份管理文件。评估不只看硬件条件，更看管理制度是否存在、是否被执行、是否能被第三方核验。

从 COE 到 360：中国项目的进阶路径

这套体系在中国并非并列关系，而是有明确前置条件。据 BOMA 中国说明，获得 BOMA 中国 COE 认证，是中国商业地产项目申请 BOMA 360 认证与 BOMA 国际 TOBY 大奖的先决条件；而 COE 本身又以「国际运营管理基础体系」为内核——5 大管理板块、12 大管理领域、48 项管理计划，覆盖建筑管理、能源管理、环境管理、培训管理、营销与沟通。

COE 认证的四个阶段

值得注意的是，BOMA 体系的落地方式不是「提交材料等结果」，而是先诊断、后整改、再审核。据 BOMA 中国公布的流程，COE 认证分为四个阶段，其中前三个阶段即决定了项目能否通过。

中国已获 BOMA 认证的代表性项目

BOMA 中国公开披露的认证项目名单已覆盖中国主要商务区的地标建筑，包括 上海中心大厦、广州国际金融中心、上海白玉兰广场、青岛国信海天中心、中信大厦、远洋光华国际 C 座、远洋国际中心 A 座、青岛杰正中心、国投大厦（上海）、金虹桥国际中心等。这批项目的共同特征是：位于核心商务区、以机构投资者或大型自持业主为持有主体、且有对接国际资本与国际租户的实际需求。

08行业格局：存量规模、政策口径与绿色标准

前七章讨论的是市场本身。本章把镜头拉远：存量资产的绝对规模有多大，政策给出了哪些明确口径，绿色与 ESG 标准又如何改变了资产的合规成本。

存量时代的第一个事实是规模本身。据中研普华研究数据，中国存量商业物业总面积已超过 12 亿平方米，其中购物中心约 4.2 亿平方米、写字楼约 3.7 亿平方米；与之对应的商业管理服务市场在 2025 年约为 8,900 亿元，2026 年预计突破 9,500 亿元。这意味着运营管理本身已经是一个接近万亿元量级的独立市场，不再是开发业务的附属环节。

政策口径：「十五五」两份规划给出的坐标

2026 年，与商业地产直接相关的高层级政策文件相继落地。它们的共同指向是：城市发展方式从增量扩张转向存量提质，而存量物业的盘活、改造与运营被写入了上位规划的任务清单。

绿色与 ESG：从「成本项」到「估值项」

绿色建筑标准对商业地产的影响，在 2026 年已不再是「要不要做」的问题，而是能否获得机构资本与优质租户的问题。两个层面的数据可以说明这一点。

在总量层面，全球 LEED 认证面积已达 7.71 亿平方米，绿色建筑认证从标杆行为演变为行业基线。在区域层面，北京 CBD 提供了一个完整的实践样本：区域内已有 34 个楼宇项目、超 500 万平方米获得 LEED 金级及以上认证，占区域商业办公面积的 70%；北京商务中心区管委会更将 GRESB 评级纳入《楼宇品质分级评价标准》，以分层激励引导楼宇对标国际最高标准。

值得注意的是绿色改造的经济性已经可以被量化。北京 CBD 公开案例显示：泰康集团大厦通过冷热站 AI 系统，冷站年节能率达到 8%，2026 年目标锁定 11.5%；华贸中心通过 BAS 系统升级改造，系统节能量达 16%，地下车库智能照明系统节能率突破 50%。这些数字的意义在于：绿色投入正在从「品牌支出」转变为可测算的运营成本节约，从而进入资产估值模型。

09趋势展望与行动建议

基于前八章的公开数据与机构判断，本章给出「十五五」期间的时间坐标与面向三类主体的行动建议。凡属预测的表述，均注明为机构预测。

面向三类主体的行动建议

以下建议由前述数据推导，目的是把「趋势判断」转化为「可执行动作」。每条建议均标明其所依赖的数据依据。

三条值得持续跟踪的主线

如果要用最少的指标跟踪这个行业，本白皮书建议关注三条主线。第一，供给出清的速度——写字楼新增供应增幅的收敛节奏，比租金绝对水平更能说明周期位置。第二，退出通道的宽度——商业不动产 REITs 的受理与发行节奏、二级市场定价，决定了存量资产的定价锚是否稳固。第三，运营能力的可核验程度——BOMA、LEED、GRESB 三类标准的渗透率，将直接决定哪些资产能够进入机构资本的配置范围。

A附录 · 数据来源清单

本白皮书所引数据均来自下列公开来源。凡机构名称、报告名称、发布时间可查者，均已完整列出，以便读者核验。

官方统计与政策文件

1. 国家统计局《2026 年上半年国民经济运行情况》，2026-07-15。GDP 695,704 亿元、同比增长 4.7%；社会消费品零售总额 248,722 亿元、增长 1.3%；第三产业增加值 413,709 亿元、增长 5.2%；居民人均可支配收入 22,981 元。
2. 国务院《城市更新「十五五」规划》，国发〔2026〕12 号，成文 2026-05-22、发布 2026-05-28。6 方面重点任务、7 方面政策举措、14 项重大工程和行动；存量资产资源底数、建筑能效等级制度、CIM 基础平台与房屋建筑赋码。
3. 国务院《扩大消费「十五五」规划》，国函〔2026〕66 号，批复 2026-07-02。28 条重点任务举措、9 个专栏；2030 年社会消费品零售总额 60 万亿元左右。
4. 中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）。1 年期 3.0%、5 年期以上 3.5%。
5. 国家发展改革委等部门关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点及常态化发行的政策文件。分派率要求、资产范围扩容等。

国际房地产服务「四大行」及专业机构报告

6. 仲量联行（JLL）《2026 中国办公楼市场展望》，2026-04-01。2025 年全国主要代表性城市办公楼新增供应 441 万平方米、净吸纳量 208 万平方米；2026 年新增供应同比增幅由 44% 回落至 27%；「新动能三角」需求判断。
7. 仲量联行（JLL）华北区办公楼市场数据，2026 年中。北京 2026 年全年甲级办公楼平均租金预计同比下降 9.7%。
8. 世邦魏理仕（CBRE）《2026 年中国房地产市场展望》。写字楼与零售物业供需预测；高标仓 2026 年净吸纳量预计回落 20% 至 800 万平方米、2028 年前后周期拐点判断。
9. 世邦魏理仕（CBRE）中国写字楼市场季度数据，2026 年二季度。科技互联网企业贡献 25% 新租交易面积；AI 及关联企业新租面积环比增长 71%、同比增长 35%；上半年全国租金指数同比 -4.0%。
10. 世邦魏理仕（CBRE）大宗交易数据，经财新网引述，2026-07-18。2026 年上半年北京、上海内资买家占比（按笔数）分别达 100% 与 92%；京沪成交额 257 亿元（+50%）、273.5 亿元（+18%）。
11. 戴德梁行（Cushman & Wakefield）《2025-2026 亚洲 REITs 研究报告》，2026-07-24。中国内地公募 REITs 已上市 82 只、发行规模 2,243 亿元、市值约 2,141 亿元（+19%）；亚洲 289 只、2,794 亿美元（+18%）；平均分派率 5.6%。
12. 戴德梁行（Cushman & Wakefield）2026 年二季度一线城市甲级写字楼市场数据。北京 15.32%、上海 22.5%、广州 22.9%、深圳 29.1%；深圳租金 144.2 元/平方米·月。
13. 戴德梁行（Cushman & Wakefield）2026 年上半年中国写字楼市场数据。2025 年大中华区 21 个主要城市新增供应 455.1 万平方米（+8.4%）、净吸纳量 233.1 万平方米、存量 9,920.9 万平方米。
14. 戴德梁行（Cushman & Wakefield）2026 年上半年上海大宗交易市场数据。成交额 233 亿元（+47%）；内资占比 93%；投资型与自用型买家占比由 74%:26% 拉平至各约 50%。
15. 第一太平戴维斯（Savills）《2026 中国房地产市场展望》。六座核心城市零售物业平均租金同比下调 2.2%、空置率微升 0.1 个百分点。
16. 第一太平戴维斯（Savills）2026 年上半年北京大宗投资市场数据。成交额 288.6 亿元（+63%）。
17. 高力国际（Colliers）《2026 年上半年全国商业房地产市场大宗交易投资回顾》，2026-07-20。全国成交 1,212 亿元、192 笔（+76.2%）；零售商业 370.8 亿元居首；一线城市合计 791 亿元、占 65.3%；买方结构——投资机构/保险 407.2 亿元（33.6%）、民营企业 349.3 亿元（86 笔）、国有及政府平台 339.9 亿元、外资 36.8 亿元（约 3%）。

运营管理标准体系

18. BOMA 国际（BOMA International）BOMA 360 Performance Program 官方说明与 Office（2026）申请指南，boma.org。六大关键领域；前置条件（SOP 手册、预防性维护计划、能耗基准）；独立理事会监督与审计程序；申请响应周期 4–6 周；获 GRESB 认可。
19. BOMA 中国BOMA 360 认证（建筑绩效管理认证）介绍，bomachina.org。六大核心领域、40 个管理维度、70 余份管理文件；2026 年问卷焕新升级；中国项目名单。
20. BOMA 中国BOMA COE 认证（建筑管理卓越认证）介绍，bomachina.org。审核建筑运营管理、营销与沟通、能源管理、培训管理、环境管理五项内容；5 大管理板块、12 大管理领域、48 项管理计划；45 本国际标准、37 门培训课程；四阶段认证流程；COE 为 BOMA 360 与 TOBY 的前置条件。

市场研究与绿色建筑

21. 中研普华中国商业地产行业市场调查研究报告。存量商业物业超 12 亿平方米；购物中心约 4.2 亿平方米、写字楼约 3.7 亿平方米；商业管理服务市场 2025 年约 8,900 亿元、2026 年预计突破 9,500 亿元。
22. 美国绿色建筑委员会（USGBC）LEED 全球认证数据。全球 LEED 认证面积 7.71 亿平方米。
23. 北京市朝阳区人民政府 / 北京朝阳北京 CBD 绿色建筑与零碳楼宇相关公开报道，2026-04；北青社区报朝阳区节能宣传周「进企业」活动报道，2026-06-17。34 个楼宇项目、超 500 万平方米获 LEED 金级及以上认证、占区域商业办公面积 70%；华贸中心 100% 绿电运营、年减碳 2.4 万吨、2025 年 GRESB 综合体赛道全球第一；泰康集团大厦冷站年节能率 8%、2026 年目标 11.5%；华贸中心 BAS 系统节能 16%、车库智能照明节能率超 50%。
24. 国泰海通证券关于商业不动产 REITs 存量资产规模的研究观点。商业不动产 REITs 落地将撬动超 40 万亿元存量商业资产。